Kredyt hipoteczny, zło konieczne dzisiejszych czasów. Wraz z rozwojem społeczeństw, postępami w medycynie a co za tym idzie wydłużaniem się długości życia ludzi ceny gruntów i mieszkań będą stale rosnąć. Powierzchnia dla nas dostępna przecież nie ulega zmianie, ilość konsumentów natomiast nigdy w historii ludzkości nie rosła w tak szybkim tempie. Nie bierzemy tutaj sytuacji gdy następuje załamanie rynku i ceny gruntu gwałtownie spadają jak miało to miejsce w Detroit w czasie ostatniego kryzysu finansowego. W tym przypadku o ile ceny mieszkań i ziemi spadły drastycznie to jednocześnie standard życia oraz poziom bezpieczeństwa na tych terenach również spadł drastycznie.

Za czasów pokolenia naszych rodziców i dziadków o własne mieszkanie czy dom było o wiele łatwiej, ceny stanowiły w przeciwieństwie do aktualnej sytuacji, dużo mniejszy odsetek zarobków.

W połączeniu ze stosunkowo niewielką ilością młodych ludzi posiadających umowy o pracę i adekwatne zarobki, kredyt hipoteczny uchodzi za wyjątkowo trudny do zdobycia.

Nie jest jednak tak źle, istnieje dużo mitów na temat trudności uzyskania kredytu na mieszkanie oraz sprzecznych informacji na temat samego procesu. Zajmijmy się więc tą kwestią krok po kroku, co zrobić, jakie dokumenty przygotować, jak ułatwić sobie cały proces.

Boom

Zgodnie z opublikowanymi przez Biuro Informacji Kredytowej statystykami, na rynku nieruchomości w Polsce trwa aktualnie boom. W samych pierwszych dwóch kwartałach 2018 roku zaciągnięto prawie 115 tysięcy kredytów hipotecznych. Świadczy to o tym, że banki są dużo bardziej otwarte względem udzielania kredytów młodym ludziom. Sytuacja na rynku działa więc aktualnie na naszą korzyść, nie oznacza to jednak, że możemy zapomnieć  o kilku niezwykle kluczowych kwestiach, które musimy przeanalizować nim zaczniemy starać się o kredyt na mieszkanie.

Rozbijamy skarbonki czyli o wkładzie własnym słów kilka.

Możemy oczywiście założyć, że planując staranie się o kredyt hipoteczny zaczęliśmy oszczędzać w tym celu już jakieś środki. Jest to jednak bardzo optymistyczne założenie bo aktualnie, pokolenia starające się o kredyt nie słyną z umiejętności gospodarowania budżetem domowym w takim stopniu by móc generować odpowiednie oszczędności. Jaką kwotę właściwie potrzebujemy w ramach wkładu własnego?

Zgodnie z aktualnym prawem minimalną wysokością wkładu własnego jest 10% wartości nieruchomości i duża część banków wymaga takiej wartości. Wyjątkami są banki, w których oferty na kredyt są dużo atrakcyjniejsze, posiadają niższe oprocentowanie i prowizje. W takich przypadkach wymagane jest 15%, niekiedy nawet 20% wkładu własnego. Zakładając więc, że wartość przykładowej nieruchomości wynosi 400 tysięcy złotych, wkład własny może wynosić od 40 do 80 tysięcy złotych. W praktyce im wyższy ponad minimalne wymagania posiadamy wkład własny tym lepiej dla nas, zmniejszamy tym samym całkowitą kwotę kredytu a niekiedy możemy uzyskać lepsze warunki czy też zmniejszyć kwotę prowizji.

Pamiętać trzeba jednak o tym, by mieć również odłożoną kwotę na inne, potencjalne koszta takie jak opłaty notarialne, wycenę nieruchomości czy pozostałe, nieprzewidziane w momencie zawierania umowy kredytowej.

Nie ma skarbonki, co wtedy?

Nie zawsze jednak jest kolorowo, może być tak, że nie posiadamy odpowiedniej kwoty na poczet wkładu własnego. Co wtedy? Rozwiązań jest kilka:

• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest to rozwiązanie które przygotowały niektóre banki dla osób które spełniają wszystkie kryteria z wyjątkiem odpowiedniego wkładu własnego. Opcja ta zwiększa niestety całkowitą kwotę kredytu oraz jego koszty, w zamian jednak bank pożycza pieniądze nie tylko na zakup mieszkania ale również na wymagany ustawowo wkład własny.
• zabezpieczenie działką pod budowę domu jest opcją dla posiadających już działkę a kredytu potrzebują pod budowę domu. Sama działka nie może być obciążona kredytem lub hipoteką, za jej wartość uznaje się zazwyczaj kwotę podaną na akcie notarialnym.
• zabezpieczenie inną nieruchomością jest rozwiązaniem dla posiadających już mieszkanie, dom lub grunt które bank może uznać za zabezpieczenie kredytu i zrezygnować całkowicie z wymogu wniesienia wkładu własnego. Część banków zgadza się także na zabezpieczenie nieruchomością należącą do innej osoby, na przykład rodziców lub partnera życiowego
• ostatnim rozwiązaniem, celowo wymienionym na końcu jest pożyczka od bliskich, rodziców lub dziadków. Zazwyczaj możemy pożyczyć kwotę bez odsetek ale i tu bywa różnie.

Na co mnie stać?

Kwestią równie istotną, jest obliczenie swojej zdolności kredytowej. Na to jaką mamy zdolność składa się wiele elementów, wśród najważniejszych wymienić trzeba:

• wysokość dochodów w skali miesiąca
• rodzaj umowy na bazie której jesteśmy zatrudnieni
• zobowiązania miesięczne – opłaty, kredyty, abonamenty
• miesięczne koszty utrzymania
• terminowość spłat naszych zobowiązań jeśli takie mieliśmy

Niekiedy bank może być również zainteresowany innymi kwestiami typu jaki zawód wykonujemy, czy posiadamy polisę na życie czy też ile osób jest na naszym utrzymaniu.

Zdolność kredytowa jest weryfikowane przez algorytmy bankowe, często wspierane przez analityków bankowych. Na zbudowanie odpowiedniej zdolności kredytowej wpływają nie tylko dochody ale również nasza terminowość opłat, stabilne zatrudnienie oraz koszty utrzymania.

Zastanowić się trzeba również nad samą formą kredytu, mamy tu do wyboru albo raty stałe, albo raty malejące. Koszt odsetek będzie niższy w przypadku rat malejących, tym samym szybciej spłacimy kredyt, wiąże się to jednak z większym obciążeniem dla budżetu bowiem pierwsze raty będą wyższe w przypadku systemu malejącego w porównaniu ze stałym. Same banki wymagają również wyższej zdolności kredytowej dla tego systemu wyliczając ją dla pierwszej, najwyższej raty.

Pamiętajmy również, że istnieje zawsze możliwość wcześniejszej spłaty kredytu (nadpłaty kredytu). Zmniejszamy tym samym aktualne zadłużenie czyli kredyt który pozostał nam do spłaty. W przypadku nadpłaty mamy dwie możliwości rozliczenia jej, skrócić okres kredytowania co nie wpłynie na wysokość rat a ich ilość, lub pozostawić okres kredytowania bez zmian co zmniejszy wysokość raty. Patrząc w perspektywie długofalowej, bardziej opłacalnym dla kredytobiorcy, czyli nas, jest skrócić okres kredytowania. W praktyce oddamy bankowi wtedy mniej odsetek które stanowią procent każdej z rat.

Tony papierów czyli wymagane dokumenty.

Z uwagi na wagę zobowiązania jakim jest kredyt hipoteczny, na to jak wieloletnim jest on przedsięwzięciem lista wymaganych dokumentów nie jest krótka, samo skompletowanie wszystkich może trwać nawet kilka tygodni, proces nie należy też do najłatwiejszych i wymaga odpowiedniej biegłości w kontaktach z bankiem. Warto przemyśleć o skorzystaniu z usług pośrednika kredytowego lub doradcy finansowego którego wiedza pomoże nam w jak najszybszym i skutecznym uporaniu się z kwestiami dokumentacyjnymi.

Niektórymi z dokumentów potrzebnym nam będą:

• dokumentacja nieruchomości, z reguły jest jej mniej w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego, nieco więcej w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego, najwięcej w przypadku budowy domu
• dokumenty potwierdzające nasze dochody, w tym zaświadczenie od pracodawcy o uzyskiwanych dochodach, zwykle z ostatnich trzech, sześciu lub dwunastu miesięcy
• dokumenty potwierdzające rozliczenie podatku od osób fizycznych za poprzedni rok
• wyciągi ze wszystkich kont, w szczególności tych, na które wpływa wynagrodzenie od pracodawcy
• umowy pozostałych posiadanych kredytów i pożyczek wraz z ich harmonogramami spłat